(במסגרת הליכי תיקון חקיקה)
בימים אלו ממש מתנהלים הליכים לתיקון חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), באופן אשר יגדיל משמעותית את שיעור היטל ההשבחה וכפועל יוצא מכך את מחירי הקרקעות וכן תורחב החבות בתשלום ההיטל הנ"ל אף על ברי רשות.
כפי שציינתי במאמרי "מלכודת היטל השבחה לרוכש – האם די באישור העדר חבות?" על פי הוראות החוק כיום, החבות בגין היטל השבחה חלה על בעלי הנכס (בעלים או חוכר לדורות) בשל עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג וכן כי, שיעור היטל ההשבחה המשולם לרשות המקומית, עומד על מחצית שווי ההשבחה.
כמו כן, בהתאם לחוק, ישנן שתי נקודת זמן הרלוונטיות לעניין: מועד היווצרות החבות והמועד לתשלום בפועל.
- נכון להיום, המועד הקובע לעריכת תחשיב שומת היטל ההשבחה, הוא יום תחילת התוכנית המשביחה או יום אישור ההקלה או יום אישור השימוש החורג. מהמועד הנ"ל, החבות נושאת הפרשי הצמדה בלבד בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה (להלן: "המדדים"), לפי שעור העלייה הנמוך מבין השניים.
- המועד לתשלום היטל ההשבחה, יהיה מועד מימוש הזכויות בנכס, בדרך של העברת זכויות או הוצאת היתר בנייה. ממועד לתשלום והלך, החיוב נושא הצמדה וריבית בהתאם לפסיקה לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם – 1980.
בתזכיר לתיקון החוק היטיבו להסביר את הרציונאל שבדחיית מועד התשלום למועד המימוש:
"ניטול דוגמא שבה אושרה תכנית החלה על מקרקעין שאדם מתגורר בהם או מקיים בהם את עסקו, המשנה את ייעודם או מאפשרת בהם בנייה נוספת באופן המעלה את ערכם ב-100%. נוצר אפוא אירוע מס. דא עקא, שבעל המקרקעין רוצה להמשיך ולעשות באותם המקרקעין את השימוש שעשה עד כה ובאותו היקף. חיובו בתשלום מס מיידית יחייב אותו "להביא כסף מהבית", אם באמצעות הלוואה בנקאית או באמצעות מכירת הנכס. תוצאה זו אינה רצויה ואינה הוגנת. עקרון המימוש מטפל בבעיה זו. על-פיו, אירוע המס יוצר את החיוב במס, אך תשלומו נדחה למועד אחר, ובהקשר של היטל השבחה – למועד המימוש. זה מוגדר בתוספת השלישית כקבלת היתר, התחלת שימוש, או בהעברתם לאחר. באופן זה נוצר פער זמנים בין אירוע המס המגבש את החיוב והיקפו, לבין מועד תשלומו."
עיקר השינוי המוצע במסגרת התזכיר לתיקון, החוק הינו בעניין שיטת החישוב וההצמדה. בשונה מהמצב על פי החוק כיום, מוצע, כי מועד המימוש (המועד לתשלום) יהיה גם המועד הקובע אשר לפיו תיערך שומת ההשבחה.
מאחר שמחירי הנדל"ן בארץ, נסקו בשנים האחרונות באופן ניכר מעל לשיעור עליית המדדים, הרי ששיטת החישוב כיום מייצרת היטל השבחה נמוך משמעותית ביחס לשיעור היטל השבחה אשר יחושב בערכים ריאליים בהתאם למועד המימוש (כפי שמוצע בתזכיר לתיקון החוק).
כך לצורך הדוגמה, נניח שהייתה לכם בשנת 2000, דירה ששווה 500 אלף ₪ לאחר שנה התקבלה תכנית משביחה שמאפשרת הוספת חדר. עם אישור התכנית כאמור, עלה ערכה של הדירה ב 100 אלף ₪. מאחר שכיום המועד הקובע לעריכת תחשיב היטל ההשבחה הוא יום אישור התכנית, אזי שווי החבות יהיה 50% מעליית הערך קרי 50 אלף ₪ אשר יישאו הפרשי הצמדה עד ליום מימוש הזכויות (לצורך הדוגמה מועד מכירת הדירה – המועד אליו נידחת החבות לתשלום). כך, לצורך הדוגמה יום המימוש הינו 1.1.14 וגובה ההיטל לתשלום עם מרכיב ההצמדה ליום זה צמח סה"כ לסך של 60 אלף ₪ לתשלום.
לעומת זאת על פי התיקון המוצע כעת, המועד לעריכת תחשיב היטל ההשבחה יהיה 1.1.14 (יום המימוש), כידוע ערך הנדל"ן עלה משמעותית בחלוף 14 השנים וכעת שווי הדירה הוא 1.5 מיליון ₪ ואפשרות הוספת חדר שוות ערך בהתאמה לעליית שווי של 300 אלף ₪ וחבות בהיטל בסך של 150 אלף ₪.
כלומר, שיעור החבות בהיטל ההשבחה על פי התיקון המוצע, צמח במסגרת הדוגמה לעיל, בכפי 2.5 יותר ממה שהייתם צריכים לשלם לפי שיטת התחשיב כיום !
בנוסף לאמור לעיל, בתזכיר לתיקון החוק, מבקשים להרחיב את הגדרת "חוכר לדורות" (החב בהיטל השבחה) אף ל"מי שמחזיק כדין בקרקע ויש לו זכות לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל כמשמעותה בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, להתקשר עם רשות מקרקעי ישראל בחוזה חכירה לדורות, לרבות מי שיש לו הסכם פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל;".
כלומר, ככל שעל פי נוסח החוק כיום, בעל נחלה אשר מחזיק בקרקע כבר רשות, מכוח הסכם משבצת עם רמ"י, אינו כלול בהגדרת מי שחב בהיטל השבחה, הרי כעת, על פי התזכיר מוצע להטיל חבות בהיטל השבחה אף על בר רשות.
בהקשר זה ראוי לציין כי ביום 03.09.2014 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון במסגרת רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך ואח', במסגרתו הטיל בהיטל השבחה על ברי רשות במקרקעי רמ"י מכוח חוזה המשבצת, זאת לאחר שהתרשם, כי מעמדם בפועל במקרקעין שברשותם, עלה לכדי מעמד של חוכרים לדורות.
מה ניתן לעשות ?
נוכח האמור לעיל וכצעד לצמצום חשיפה בפני חבות בהיטל השבחה לפי ערכים ריאליים, מוצע לנסות לקבוע עובדות בשטח, כבר כעת, עוד בטרם קבלת התיקון לחוק וזאת על ידי פנייה לועדת התכנון המקומית בבקשה להוצאת שומת היטל השבחה. באופן זה סביר לוודאי, כי יהיה בידיכם לכבול את ועדת התכנון לתחשיב שומה סופי אשר יהיה נמוך מהתחשיב הריאלי המוצע בתזכיר לתיקון החוק וכן לא יהיה ניתן להחיל עליכם רטרואקטיבית את התיקון בחוק, ככל ויאושר.
אשמח לעמוד לצידכם.
בברכה,
דרור תאם, עו"ד
קישורים:
