כידוע, במסגרת מכלול אישורי המיסים לצורך ביצוע העברת הזכויות בעסקת רכישת דירה, נדרש אף אישור הרשות המקומית בדבר העדר חובות ולרבות העדר חבות בהיטל השבחה.
לצורך העניין נזכיר, כי בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), החבות בגין היטל השבחה חלה על בעלי הנכס (בעלים או חוכר לדורות) בשל עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג וכן כי, שיעור היטל ההשבחה המשולם לרשות המקומית, עומד על מחצית שווי ההשבחה.
בהתאם לחוק ישנן שתי נקודת זמן הרלוונטיות לעניין: מועד היווצרות החבות והמועד לתשלום בפועל.
- נכון להיום (במאמר אחר נסקור על תיקון לחוק שבדרך), המועד הקובע לעריכת תחשיב שומת היטל ההשבחה, הוא יום תחילת התוכנית המשביחה או יום אישור ההקלה או יום אישור השימוש החורג. מהמועד הנ"ל, החבות נושאת הפרשי הצמדה בלבד בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה, לפי שעור העלייה הנמוך מבין השניים.
- המועד לתשלום היטל ההשבחה, יהיה מועד מימוש הזכויות בנכס, בדרך של העברת זכויות או הוצאת היתר בנייה. ממועד לתשלום והלך, החיוב נושא הצמדה וריבית בהתאם לפסיקה לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם – 1980.
שימו לב, לא תמיד כך פני הדברים!
עכשיו נניח לצורך הדיון, כי ברצונכם לרכוש דירה בעיר גבעתיים ומצאתם מעומדת ראויה הממוקמת בקומה האחרונה של בניין משותף. במסגרת האיכויות של הדירה קיים פוטנציאל להרחבת הדירה, בשל תוכנית שאושרה בעבר לבניית תוספות על גגות הבניינים.
כמו כן, במסגרת המו"מ לרכישת הדירה, הציג המוכר בפניכם, אישור עירייה תקף, בדבר היעדר חובות והיעדר חבות בהיטל השבחה.
לכאורה, אין בפניכם סכנת חבות בהיטל השבחה, שכן קיים אישור עירייה בדבר היעדר חבות וכן, התוכנית לבניית תוספות על גגות אושרה על ידי העירייה בטרם המכירה ועל כן החבות, ככל וקיימת, אמורה לחול על המוכר.
לאחר שהתגוררתם מספר שנים בדירה, החלטתם להצמיד חלק מהגג המשותף לדירה, בהסכמת השכנים. והנה, ניגשתם לעייריה לצורך הוצאת היתר בניה ולמרבה הפליאה קיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה בגין הצמדת חלק מהגג לדירתכם. בשל הוראות החוק שפורטו קודם לכן, סברתם כי בהתאם לאישור העירייה שהוצג בפניכם ע"י המוכר, בדבר היעדר חבות היטל השבחה, לא אמורה להיות חבות וככל וקיימת, אמורה לחול על המוכר, שהיה בעל הדירה בעת אישור התכנית. בואו נבין כעת, מהיכן נוצרה הדרישה.
ביום 16 פברואר 2011, ניתנה פסיקת כב' השופט דן מור בעש"א 11582-10-09, הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' דגנית דניאל ואח', לפיה, במקרים מסוימים, ייתכן והחבות בהיטל השבחה בגין אישור התוכנית המשביחה, תגולגל דווקא לכתפי הקונה.
כב' השופט דן מור עשה הבחנה בין שני סיטואציות: האחת, מצב בו בעת המכירה גג הבניין הוצא זה מכבר מהרכוש המשותף והוצמד לדירה הנמכרת ואילו בסיטואציה השנייה, מצב בו בעת המכירה טרם הוצא הגג מהרכוש המשותף וטרם הוצמד לדירה הנמכרת.
כב' השופט דן מור, סבר, כי בסיטואציה הראשונה, ראוי לזקוף את החבות בהיטל השבחה על כתפי המוכר, שכן בעת מכירת הדירה, הגג כבר למעשה של המוכר ולצורך בניית התוספת על הגג, היה על המוכר רק להחתים את הדיירים על התוכנית.
לעומת זאת, בסיטואציה השנייה, יש לזקוף את החבות בהיטל השבחה על כתפי הקונה, שכן טרם הוצמד הגג לדירה ודרושה פעולה משפטית של ממש לשם הפיכת פוטנציאל ההשבחה שבתוכנית שפורסמה, להשבחה של ממש ולרבות אף בתיקון עתידי של צו רישום הבית המשותף.
כאן ראוי להזכיר כי סעיף 20 לחוק יסוד: השפיטה, קובע, כי הלכה שנפסקה בבית משפט תנחה בית משפט של דרגה נמוכה ממנו. פסק דינו של כב' השופט דן מור, ניתן בכותלי ביהמ"ש השלום וככל ונידון אף במסגרת ערעור, בפני ביהמ"ש המחוזי, הרי שהאחרון נמנע מלפסוק בנושא והפרשה הנ"ל נסגרה במסגרת פשרה. אשר על כן, על פניו, קיימת לכאורה האפשרות, ששופטים אחרים בבית משפט השלום או אף בערכאה גבוהה יותר, יגיעו למסקנה שונה מזו של כב' השופט דן מור.
עוד יהיה זה ראוי לומר כי, ידועים לנו מקרים שהועדה המקומית לא פטרה מוכר של דירה בקומה העליונה, מתשלום היטל השבחה וזאת למרות שהגג טרם הוצמד לדירתו בעת המכירה.
חרף האמור לעיל, נוכחנו זה מכבר, כי פסק דינו של כב' השופט דן מור, בא לידי ביטוי ומיושם לפחות על ידיי חלק מוועדות התכנון והשמאים מכריעים לפי חוק התכנון והבניה. בהקשר זה, ראה אף החלטת ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, בערר (ת"א) 09/ 85023 גלעד אלדמע נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו, אשר מיום 15.3.2011. כן מניסיוני מהעת האחרונה, עולה כי עיריית גבעתיים אימצה ככל הנראה את פסיקת כב' השופט דן מור.
בנוסף, יש לציין כי ככל והרוכש לא יפנה בסופו של יום להוצאת היתר בניה למימוש פוטנציאל ההשבחה ו/או לא יצמיד זה מכבר חלק מהרכוש המשותף לצורך הוצאת היתר כאמור, אזי, לא אמור הוא להיחשף בפני דרישה לתשלום היטל השבחה.
לסיכום
נוכח האמור לעיל וכצעד לצמצום חשיפת הרוכש בפני חבות בהיטל השבחה, אני מציע:
- לא להסתמך על אישור הרשות המקומית בדבר היעדר חבות בהיטל השבחה.
- בין השאר, לא לפסוח על בדיקה תכנונית מקדימה של הנכס על ידי שמאי מקרקעין שאף יבקר בוועדת התכנון לבדיקת היתכנות חבות בהיטל השבחה על הנכס.
- במסגרת המו"מ לרכישת הנכס, מוצע, כי תנוסח חבות חוזית של המוכר כלפי הקונה, לפיה המוכר לוקח על עצמו כל חבות בהיטל השבחה עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, שניתן בטרם הרכישה, בין אם דרשה הרשות היטל בגינו ובין אם תדרוש במועד מאוחר למכירת הנכס, שכן ניתן לטעון, כי במחיר רכישת הנכס מגולם זה מכבר פוטנציאל אפשרות ההשבחה.
בברכה,
דרור תאם, עו"ד
המידע המפורט במאמר זה מוצג לידיעה בלבד ואינו מהווה, משום יעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, שכן הוא עשוי להתעדכן מעת לעת בהתאם להוראות הדין. ההסתמכות על המידע המופיע באתר הינה באחריותו הבלעדית של המשתמש ולשימושו הפרטי בלבד בכפוף לתנאי השימוש.
© כל הזכויות שמורות לדרור תאם ושות', משרד עורכי דין.
